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賃貸不動産を建築すると節税になる?
相続税額の取得費加算(A)
相続税還付(S)
配偶者控除を利用した贈与(E)
住宅取得資金の贈与(D)

賃貸不動産を建築すると節税になる?

地主さんへは多くのハウスメーカーが営業に来ていると思います。

基本的な営業文句は
「賃貸不動産を建築すると相続税が節税できますよ!」
「相続税を節税してオマケに賃貸収入も得られます!」
というものです。

ここには2つの大きな間違いがあります。

1つは相続税は確かに節税できるが、個人で建築した場合、年々節税効果は減少してきます。
ハウスメーカーが提示する節税効果は新築即死亡した場合の節税効果であるため注意が必要です。
長生きをして頂くことはいいことなのですが、新築後15~20年で相続税の節税効果はなくなり、逆に相続税が増加するケースさえあります。

2つ目は賃貸収入はオマケではないという点です。
賃貸収入をオマケと考えてしまうと、通常では考えられないほど低い利回りで契約をしてしまいます。
私としては、相続税の節税効果を得つつ、賃貸利回りも追及して欲しいと考えています。
しかしながら、多くの大家さんが架空の相続税節税効果(実際にはすぐに相続するわけではないので効果が薄れるために「架空」と言っています。)に目を奪われて、条件の悪い賃貸経営をしています。

「建築しなかった方が良かった・・・」と言われた地主さんは下記のようなケースです。(実例)


(賃貸利回りが低すぎて、資産価値が減少したケース)

Aさんは建築業者から家賃収入と相続税節税の提案を受け、時価1億円の土地に2億円の賃貸不動産を建築しました。
利回りは建物価格に対して7%、年1,400万円です。
建築費用2億円は全て借入で賄い、35年返済、金利2.5%。(年返済額860万円)
諸経費として年200万円、課税所得は1,800万円を超え、税率は55%。
便宜上、減価償却費と借入の元金返済は同等とする。

・ 毎年のキャッシュフロー(現金手残り)

区   分
現金収支
家賃収入
1,400万円
借入返済
▲860万円
諸経費
▲200万円
税 金
▲187万円
差引手残り
153万円


税金を差し引くと年間153万円しか手元に残りません。
建物価格2億円から計算しても利回りは0.765%、土地価格も含めた3億円から計算すると利回りは0.51%となってしまいます。
これではいくら相続税が安くなっても投資として成り立ちません。
また相続税が安くなっても、相続後に相続人が困ります。

将来、家賃相場が下落したり、修繕費用がかかってくることを考えるととても良い計画とは言えません。

5年後Aさんが死亡し、相続人はこの賃貸不動産を不必要と判断。(利回りが低いため)
不動産業者に売却査定を依頼しました。
時価1億円の土地に2億円で建築した賃貸不動産。
築5年とはいえ、2億5,000万円以上の売却価格を希望していました。

さて不動産業者の査定額は・・・なんと1億7,500万円でした。
根拠は表面利回り8%として収益還元法により評価したとのこと。
売却して、借入を返済したらオシマイです。
はじめにあったはずの土地さえ残りません。
賃貸不動産を建築したために、土地を失う結果となりました。
代わりに手にしたのは170万円×5年=850万円の現金と相続税節税効果1,850万円です。(相続税率が最高の50%でした。)


どうですか?
それでも建築するしか道はありませんか?

上記のようなケースでは、
@ 建築計画を見直し、収支を改善して建築する
A いっそ土地を売却してしまい、他の賃貸不動産を購入するなどほかの相続税対策を考える
などの改善が必要でした。

@については、相見積りを取る・優良業者に発注するなど改善が可能です。
テレビCMなどを多く打っている大企業ほど、価格が高い→利回りが低い傾向にあります。
土地をお持ちであれば表面利回り10%以上は十分に可能です。
税金についても、法人化により半分以下に減少させることができます。
では上記例で表面利回り10%、税率を20%(税率はもっと下げることも可能です。)で再計算すると下記のようになります。
区   分
現金収支
家賃収入
2,000万円
借入返済
▲860万円
諸経費
▲200万円
税 金
▲188万円
差引手残り
752万円


手残り現金は150万円程→750万円程と5倍にアップしました。
毎年、これだけの差が出ますから10年、20年と考えれば差は明らかです。

不動産投資や相続対策で最も重要なことは事前計画です。
お早めにご相談下さい。

〜ご料金〜
簡易相談:無料
建築業者等との打ち合わせ同席:1日21,000円
建築計画や税金対策の改善:改善額の15.75%(完全成功報酬制)

相続税額の取得費加算(A)

相続税額の取得費加算

 

節税効果:☆☆☆☆

 

メリット:経費にできない相続税を経費とし、20〜39%取り戻すことができる

 

デメリット:申告期限から3年以内に売却しなければならない

 

 

 

相続税額はいくら払っても経費にすることができません。

 

しかし相続財産を相続開始〜相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、譲渡所得の取得費に加算して経費化することができます。

 

譲渡所得は短期(5年以内)で39%、長期(5年超)で20%の所得税及び住民税が課税されますから、相続税の20〜39%を取り戻すこととが可能です。

 

 

 

デメリットは売却期限がある点です。

 

この規定には親族等への売却の制限がありませんからどうしても期限内に売却できない場合には親族や自分で設立した法人に一時的に売却することも有効です。

 

不動産取得税や登記の費用がかかりますが、相続税額の取得費加算による節税効果がそれを上回るはずです。

相続税還付(S)

相続税還付

 

節税効果:☆☆☆☆☆☆☆

 

メリット:一度払った税金が利息が付いて還付される

 

デメリット:ほとんどの場合、税務署との交渉が必要になり手続きが煩雑

 

 

 

相続税は一度申告・納税しても金額を訂正して申告し直すことができます。

 

これにより相続税の還付を受けることができます。

 

 

 

相続税の計算上の財産評価には多くの手法があり、税理士によっては最も節税となる評価をしていない場合が見受けられます。

 

申告期限から5年(死亡日から5年10か月)以内であれば、相続税申告書一式を持ってご相談にいらして下さい。

 

ご相談は無料、還付された相続税額の19.95%を成功報酬でご依頼を承ります。

 

 

 

(例)

 

@ 広大地の評価減の適用が受けられる土地を広大地により評価しなかった

 

A 細長い土地など路線価で評価するよりも不動産鑑定士による評価額の方が低いが路線価により評価していた

 

B 建物に欠陥・瑕疵などがあったことにより、固定資産税評価額より低い鑑定評価が出るにも関わらず、鑑定評価を利用しなかった

 

など

 

 

 

相続財産中に不動産があるほど、還付の可能性が高くなります。

 

 

配偶者控除を利用した贈与(E)

配偶者控除を利用した贈与

 

節税効果:☆

 

メリット:手続きが簡単

 

デメリット:居住用不動産に限られる

 

 

 

婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産の贈与は2,000万円まで非課税であるため、相続対策として有効です。

 

しかし住宅でしか利用ができず、そもそも配偶者は法定相続分まで控除があるのでこの制度に固執することもないかと思います。

住宅取得資金の贈与(D)

住宅取得資金の贈与

 

節税効果:☆☆

 

メリット:手続きが簡単

 

デメリット:住宅の取得のタイミングでしか利用できない、限度額が小さい

 

 

 

住宅取得資金の贈与は非課税(非課税限度額は年によって異なります。平成23年度は1,000万円)であるため、相続対策として有効です。

 

しかし、住宅の取得のタイミングでしか利用ができず、限度額も小さいため「たまたま条件に合ったら利用する」というスタンスで良いものと思います。

 

非課税限度額を1,000万円とすると税率10%なら100万円、55%なら550万円の節税効果があります。

毎年少しづつ贈与(E)

毎年少しづつ贈与

 

節税効果:☆

 

メリット:手続きが簡単

 

デメリット:毎年、決まった日に一定額の贈与だと連年贈与として課税される恐れがある

 

 

 

相続税対策と言えば、生前贈与が真っ先に思いつくかと思います。

 

毎年110万円までの控除枠を生かして少しづつ生前贈与をするのは相続税対策の常套手段と言えます。

 

 

 

節税効果は低く、相続開始前3年以内の贈与には節税効果はないためあまり強くお勧めする節税手法ではありません。

 

相続財産自体が少額である場合などは利用しても良いでしょう。

 

死亡退職金を支給する(C)

死亡退職金を支給する

 

節税効果:☆☆☆

 

メリット:手続きが簡単

 

デメリット:法人を利用している必要がある

 

 

 

相続税法上、死亡退職金は法定相続人の数×500万円まで非課税となっています。

 

 

 

通常は死亡まで在職していることは少ないと思われますが、自分の節税目的の会社であればいつまでも役員として会社に関わることができます。

 

その際に、死亡退職金を支給すれば非課税枠までは相続税が全くかからないこととなります。

 

 

 

(例)法定相続人が4人の場合に2,000万円の死亡退職金をを支払った

 

 @ 対策前の相続財産・・・現金2,000万円

 

 A 対策後の相続財産・・・0円(死亡退職金2,000万円は全て非課税)

 

 B 財産の減少額・・・A − @ = 2,000万円

 

 

 

このように、相続財産が2,000万円減少しますので、相続税率10%の方は200万円、相続税率55%の方は1,100万円の節税となります。

 

 

 

不動産所有法人や不動産管理法人を利用している場合には必ず活用したい節税手法です。

不動産管理法人の株式の贈与(B)

不動産管理法人の株式の贈与

 

節税効果:☆☆☆☆

 

メリット:毎年の所得税等の節税を図りながら、相続税の節税効果がある

 

デメリット:法人の設立など手続きが多少煩雑になる

 

 

 

不動産所有法人の株式の贈与より節税効果は劣るものの、手続きがそこまで複雑ではない不動産管理法人を利用した節税方法も有効な節税手法です。

 

 

 

また、被相続人を役員にすることにより死亡退職金の非課税枠(法定相続人の数×500万円)を活用することも可能になります。

 

さらには毎年の所得税・住民税・事業税の節税もできるお勧めの節税手法です。

相続税額の概算

 

相続税の概算の算出には、配偶者の有無・法定相続人の数・相続財産の評価額を調べなければなりません。

 

法定相続人は配偶者+@となっており、+@には
(1)子供がいる場合には子供(子供が先に死亡している場合には孫)
(2)子供がいない場合には、父母(父母が先に死亡している場合には祖父母)
(3)子供も父母もいない場合には兄弟姉妹
の人数となります。

 

相続財産の評価額は
預貯金 → 預貯金の金額
土地 → 路線価×面積(u) 路線価のない地域は固定資産税評価額×倍率
(概算のため、簡易な計算にしてあります。自宅・貸地や貸家用の土地などは大幅な評価減があります。)
建物 → 固定資産税評価額(貸家の場合には×0.7)
株式・有価証券 → 現在の価格
借入 → 借入の残高(相続財産から差し引きます。)

 

ここまで準備が出来ましたら下記の表に当てはめて下さい。
それから税金対策を考えましょう。

 

財産総額\法定相続人の数

1名

(配偶者の場合0円)

2名

(配偶者を含む場合1/2)

3名

(配偶者を含む場合1/2)

4名

(配偶者を含む場合1/2)

3,600万円
0円
0円
0円
0円
4,200万円
60万円
4,800万円
130万円
60万円
5400万円
220万円
120万円
60万円

1億円

1,220万円
770万円
630万円
490万円

2億円

4,860万円
3,340万円
2,460万円
2,120万円

4億円

1億4,000万円
1億920万円
8,980万円
7,580万円

8億円

3億4,820万円
2億9,500万円
2億5,740万円
2億3,040万円

12億円

5億6,820万円
4億9,500万円
4億5,000万円
4億770万円

 

 

平成23年税制改正の相続税への影響

平成22年12月16日に税制改正大綱が発表されました。

 

平成23年4月1日から施行されるこの税制改正は相続税の増税色の強いものとなりました。

 

 

 

具体的には

 

@ 基礎控除の引き下げ

 

A 相続税率の引き上げ

 

B 生命保険金の非課税枠の制限

 

の3つにより増税が図られています。

 

 

 

@ 基礎控除の引き下げ

 

5,000万円+1,000万円×法定相続人の数(改正前)

 

3,000万円+600万円×法定相続人の数(改正後)に変更されました。

 

 

 

(例)法定相続人が3人(配偶者・子供2名)の場合

 

 基礎控除が3,800万円引き下げられ、税率10%なら380万円、55%なら2,090万円の増税となります。

 

 

 

A 相続税率の引き上げ

 

相続税率の最高税率が50%(改正前)から55%(改正後)に引き上げられました。

 

法定相続分による相続財産が2億円を超える場合には増税の影響を受けることになります。

 

 

 

(例)法定相続分による相続財産が10億円の場合

 

 改正前 4億5,300万円の納税

 

 改正後 4億7,800万円の納税

 

 

 

B 生命保険金の非課税枠の制限

 

法定相続人の数×500万円(改正前)

 

法定相続人で未成年者・障害者・相続開始直前に被相続人と生計を一にしていた者の数×500万円(改正後)

 

 

 

計算の前提となる法定相続人に制限が加えられ、生計を一にしていない場合には計算から除かれることとなりました。

 

 

 

(例)法定相続人が3名(配偶者・子2名)で子2名は既に独立し生計を一にしていない場合

 

 改正前 非課税枠 1,500万円

 

 改正後 非課税枠  500万円(税率10%なら100万円、55%なら550万円の増税)